Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Что такое вторичка

Некоторые граждане негативно относится к вторичному жилью. Они ошибочно считают, что покупателям придется выбирать из старых квартир, с неудобной планировкой и устаревшими условиями проживания. На самом деле, рынок вторичного жилья – это огромный жилой фонд, основным отличием которого является наличие оформленного права собственности на каждый объект недвижимости.

Проще говоря, если квартира в новом, только что введенном в эксплуатацию доме, была продана и прошла процедуру государственной регистрации права собственности в Росреестре, она уже «вторичка».

Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, имеющих различные категории и характеристики.

Можно выделить несколько видов:

Эконом-класс. Жилье в домах старой постройки, высотностью не более 2-4 этажей. Планировка неудобная, общая площадь квартиры и отдельных помещений (кухня, ванная, туалет) очень маленькая. Иногда отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация, газопровод).
Стандартное жилье. Квартиры в типовых домах высотностью от 5 до 16 этажей. Имеются 1, 2 и 3-комнатные варианты.
Жилье улучшенного типа. Недвижимость в домах современной постройки. Отличается удобством планировки и повышенной комфортностью.
Элитное жилье. Обычно в домах не более 30 квартир, зачастую жилплощадь занимает целый этаж. Отличаются высокой комфортностью. Обязательное условие – наличие закрытой, облагороженной внутридомовой территории (лифт, консьерж, автопарковка, охрана, детская площадка).

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке по шагам поговорим далее.

Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку

При подборе объекта недвижимости нужно проверить:

Документы на право собственности. До внесения задатка и каких-либо договоренностей запросите у продавца свидетельство о праве собственности. В нем указано, кто настоящий владелец и на каком основании возникло право. Внимательно сравните паспортные данные с указанными в документе.
Выписку из ЕГРН. Этот документ расскажет об истории квартиры: сколько раз она продавалась, есть ли обременения, была ли она под арестом, нет ли запрета на совершение сделок. Если за последние 3 года в отношении жилья проводились какие-либо споры или судебные разбирательства, возможно, продавец не является законным владельцем. Если квартира не зарегистрирована в ЕГРН, значит после приватизации никаких сделок с объектом не совершалось.
Состояние квартиры и возможные перепланировки. Запросите у продавца справку из БТИ и кадастровый паспорт. Сравните схему на документе с реальной планировкой. Если были проведены какие-то изменения без согласования с архитектурным отделом — это административное нарушение. При продаже и переоформлении возникнут проблемы. В справке из БТИ обратите внимание на дату ввода дома в эксплуатацию.
Выписку из домовой книги. В документе указано, сколько человек прописано в квартире, есть ли несовершеннолетние дети. При продаже квартиры продавцу нужно предоставить нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Если есть дети — разрешение органов опеки и отказ от выделения доли.

Требования к квартире

При выдаче ипотеки на вторичное жилье банки выдвигают ряд требований к объекту недвижимости. Подозрения вызывает недвижимость, если она:

продавалась много раз или участвовала более чем в 2 сделках за последний год
оформлена в наследство до истечения 6 месяцев
находится в собственности у нескольких лиц
находится в доме, который предназначен под снос, реконструкцию или относится к аварийному фонду

Ипотека оформляется только на жилую недвижимость в городской и сельской местности на территории РФ. Банки создают свои базы данных предложений, подходящих под условия ипотеки, вы можете выбрать квартиру в одной из них.

Как понять, хороший ли район для жизни и какие у него перспективы

Посмотрите отзывы и почитайте, что обсуждают жители района. Ищителокальные группы в социальных сетях, ветки в Яндекс.Районах, форумы в интернете.

Посмотрите панорамы на Яндекс.Картах и съездите погулять по району в разное время суток в будни и в выходные, чтобы проанализировать обстановку на месте.

Оцените инфраструктуру района(наличие магазинов, аптек, фитнес-залов, салонов красоты и т. д.) на картах. Вот, например, район Лефортово — недалеко от центра, но много предложений в зоне с не очень хорошей инфраструктурой.

Оцените транспортную доступность. На Яндекс.Недвижимости можно проанализировать работу общественного транспорта. За основу берётся время в пути на общественном транспорте от дома до основных достопримечательностей в городе.

Так, например, выглядит транспортная доступность в районе Волгоградского проспекта:

Если вы ездите на автомобиле, оцените дорожную ситуацию с помощью Яндекс.Пробок: можно посмотреть не только текущую загруженность, но и предполагаемую, например, в часы пик.

Будет не лишним понять, как обстоят дела с экологией в тех районах, где вы рассматриваете объекты. Приводит пример Элина Мамонтова: «Если брать район Васильевского острова в Петербурге, мы увидим, что и экологическая, и климатическая обстановка здесь не самые оптимальные, хотя район популярен среди жителей города. На острове всего одна обширная зелёная зона — кладбище. Плюс, со всех четырёх сторон света вас окружает вода, а значит, влажность тут выше, чем в других частях города, и ветра сильнее».

Как найти жилье рядом с определенным местом - работой, школой или домом родителей

Если вам важно жить недалеко от какой-то определённой точки на карте, заходите на карту Яндекс.Недвижимости, указывайте адрес и желаемое время на дорогу — система всё посчитает и подберёт объекты в нужном радиусе.

Например, ваши родители живут в Москве по адресу ул. Строителей, дом 3, и вы хотите купить квартиру в 15 минутах ходьбы от них.

Как оценить состояние дома перед покупкой квартиры

На рынке вторичного жилья очень большой «разброс» — от дореволюционных домов до современных новостроек.

Если дом построен до 2000 года, он должен попасть в программу капитальных ремонтов. Проверить, когда в последний раз был капитальный ремонт, был ли вообще и планируется ли в ближайшем будущем, можно на сайте Реформа ЖКХ. Там же будет вся информация о доме: тип постройки, год ввода в эксплуатацию, количество жителей, наличие статуса памятника архитектуры, признан ли дом аварийным.

Точно просчитать, сколько ещё простоит дом советской постройки, может только инженер. Но нужно иметь в виду, что условный срок службы инженерных систем без капремонта — 25 лет, а каждый год дом изнашивается, тоже условно, на 1%.

«Бывает, что дому 40–50 лет, но в нём не ремонтировалось фактически ничего. В этом случае есть смысл посмотреть на дом вживую. Некоторые дефекты будут видны сразу: трещины на фасаде или в подъездах, могут быть установлены железные скобы, которые „держат“ стены. Для покупателей всё это — тревожные сигналы», — комментирует Элина Мамонтова.

Несущие конструкции

Несущие конструкции — это фундамент, стены и перекрытия. В разные периоды их делали из разных материалов — использовали дерево, кирпич, монолитный железобетон или железобетон плюс панели. При выборе квартиры важно учитывать возраст и особенности эксплуатации дома.

Дореволюционные дома или «старый фонд»

В доме могут быть как деревянные перекрытия, так и перекрытия, усиленные металлом и бетоном. Мнение о том, что последние лучше первых — расхожий миф: разрушаются и те, и другие. Нужно смотреть состояние каждого дома отдельно.

А ещё при замене напольного покрытия вы можете столкнуться с системой лагов, придётся выкинуть большое количество строительного мусора, которым пол был утеплён.

Учитывайте, что при деревянных перекрытиях дом будет более восприимчивым к шуму и движениям с улицы (актуально, если рядом с домом есть, например, трамвайная линия).

Раннее советское строительство

Конструктивистские дома — экспериментальные. При их строительстве часто использовались материалы невысокого качества, а стены заполняли строительным мусором. В основе таких зданий — деревянные перекрытия. Поэтому, выбирая квартиру в подобном доме, имейте в виду: есть большой риск, что здание существенно изношено.

«Среди раннего типового строительства есть риск столкнуться с домами-„хамелеонами“. К ним относятся, например, „кировки“, которые строились для рядовых рабочих в 30–50-х. Такие постройки подкупают своим расположением — как правило, находятся близко к метро — и большой площадью комнат. Плюс ко всему, „кировки“ довольно бюджетны. Подвох в том, что у таких домов деревянные перекрытия, которые никогда не реставрировались и, скорее всего, уже не будут. С учётом того, что ванные комнаты в таких объектах достраивались в процессе эксплуатации (а значит, могут быть проблемы с коммуникациями) и перепланировку сделать невозможно (в квартирах только несущие стены) — получаем вариант с высокими рисками для покупателя», — рассказывает Элина Мамонтова.

Сталинки

Особенности: рядовые кирпичные сталинки начинали возводить с деревянными перекрытиями, в домах поздних построек перекрытия уже железобетонные. При выборе квартиры в сталинском доме выясните, из каких материалов сделаны перекрытия.

Обратите внимание на состояние конструктивных элементов фасада дома: козырьки, карнизы, лепнину и балконы.

Хрущёвки и брежневки

В панельных хрущёвках и брежневках оцените, есть ли видимые дефекты швов на фасаде дома. В квартирах признаком того, что швы не герметичны, может быть появление конденсата (влаги) в углах помещения. В кирпичных зданиях такой проблемы нет, но на места конденсата тоже стоит обратить внимание.

Таких домов в России больше всего, и они чаще становились объектами архитектурных экспериментов владельцев квартир. Выясните, не сносил ли собственник какие-либо стены. Возможно, они были несущими, и теперь конструктивная целостность здания под угрозой.

Если в квартире деревянные полы, при их замене на цементную стяжку важно помнить, что её толщина должна быть минимальной — чтобы давление на перекрытия существенно не увеличилось — и дополнительно следует делать звукоизоляцию.

Современные постройки

— Монолитный железобетон: такие дома дают усадку в течение первых нескольких лет после строительства. В них самая большая слышимость по сравнению с панельными и кирпичными. Такие дома, как правило, облицованы навесными панелями, и качество облицовки может быть разным.

— Панельный: как и в случае с типовыми советскими постройками, обратите внимание на влажность в помещении, а также на уровень тепло- и звукоизоляции.

— Кирпичный дом: имейте в виду, что дом на основе силикатного кирпича менее надёжен, чем из керамического (красного). Важно: если вы видите «кирпичный» дом выше 9 этажей, скорее всего, здание только облицовано кирпичом. А это значит, что звукоизоляция в нём гораздо ниже, чем в кирпичном доме.

Состояние общественных зон

Не забывайте про состояние подъезда: выясните, давно ли был сделан ремонт, обратите внимание, есть ли в коридорах мусор и курят ли жильцы на лестничной клетке.

Во время просмотра проверьте, исправно ли работает лифт и есть ли возможность перевозить на нём крупногабаритные вещи.

Оцените, какой контингент живёт в доме, где находится квартира. Многое будет понятно по состоянию общественного пространства. Обратите внимание на входные двери (не выбивались ли замки) и почтовые ящики (закрываются ли они, вынимают ли почту, не кидают ли на пол рекламу). Оптимально — побеседовать с соседями на этаже, а также сверху и снизу.

Состояние придомовой территории

Если в объявлении нет фото, посмотрите, как выглядит территория около дома на панораме Яндекс.Карт. Там же удобно оценивать и сам район (хотя с момента съёмки он мог измениться).

Двор зелёный, при этом машин на парковке много, хотя снимали панораму днём. Зато рядом с домом есть остановка общественного транспорта.

На просмотре квартиры обращайте внимание на наличие детской площадки и парковки у дома. Соотносите их размеры с количеством жителей.

Узнайте, безопасно ли на территории: есть ли охрана, установлен ли шлагбаум или видеонаблюдение.

Вопрос домоуправления

Узнайте, кто несёт ответственность за оказание коммунальных услуг и общественное имущество в многоквартирном доме. Это может быть управляющая компания (УК) или Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Уточнить это нужно на сайте ГИС ЖКХ (вкладка «Реестр объектов жилищного фонда») — введите адрес дома и проверьте в результатах графу «Управляющая организация».

Постарайтесь понять, хорошо ли работает УК и активное ли в доме ТСЖ: поищите в интернете отзывы людей, посмотрите обсуждения в Яндекс.Районе или найдите группу дома в социальных сетях. Спросите у жильцов дома, как они оценивают обслуживание дома, не бывает ли перебоев с отоплением, газом и электричеством, холодно ли в доме зимой и какая слышимость в квартирах.

Состояние квартиры

Элина Мамонтова: «Избегайте частой ошибки покупателей: люди во время просмотра фокусируются на беседе с хозяином, а не на квартире. Не стесняйтесь исследовать объект внимательно».

«База ремонта»

Проанализируйте, что вы точно будете менять в квартире. Просто переклеить обои несложно, поэтому обращать внимание стоит на то, что обойдётся дорого. Проверьте:

Пол: на предмет трещин, сколов, неровностей и «пузырей» на покрытии.

Потолок и стены: придётся ли выравнивать или штукатурить.

Окна и балкон: не дует ли, есть ли следы разводов и плесени, как работают оконные рамы и балконная дверь.

Коммуникации

Даже если в квартире сделан хороший ремонт, под пластиком и гипсокартоном может скрываться что угодно. Проверьте:
Как работает водоснабжение и отопление: нет ли подтёков и ржавчины рядом с радиаторами, какого цвета и запаха вода, хороший ли напор в кранах, не расшатана ли система креплений; попросите хозяина показать трубы, если они замаскированы.
Исправна ли электропроводка: в каком состоянии розетки и выключатели, не выбивает ли пробки, если включить сразу свет и несколько электроприборов.

Исправна ли система газа. Если в доме есть газ, проверьте, работает ли счётчик и как выглядит система — трубы не должны быть спрятаны в стену.
Работает ли вытяжка: при закрытой двери и открытом окне поднесите к решётке листок бумаги или зажигалку. Листок или пламя должны притягиваться вовнутрь.

В каком состоянии жильцы оставят квартиру

Для многих покупателей важно «заехать и жить», другие, напротив, за минимальное «приданое». Уточните, собирается ли хозяин увозить кухонный гарнитур, вытяжку, плиту и стиральную машинку, мебель. Не забудьте детально прописать всё это в договоре купли-продажи.

Если вы обнаружите, что квартире есть что-то, что явно требует переделки — потрескалась плитка в ванной или в каждой комнате кислотно-розовые обои и неровные стены — это повод обсудить с продавцом вопрос о снижении цены.

Этапы получения ипотеки на вторичное жилье

Покупка жилья на вторичном рынке проходит в несколько этапов:

Выбор банка. Изучите доступные программы ипотеки: для военных, многодетных и молодых семей, с участием материнского капитала, с господдержкой. Сравните процентные ставки, размер первоначального взноса, условия кредитования. Воспользуйтесь калькулятором ипотеки и рассчитайте ее полную стоимость.
Подача предварительной заявки. Чтобы получить предварительное одобрение ипотеки — оформите заявку на сайте банка. В форме укажите ФИО, паспортные данные, сведения о доходах и приложите подтверждающий документ. Для физлиц это справка 2-НДФЛ или 3-НДФЛ, для ИП — налоговая декларация за последний отчетный период, для пенсионеров — выписка со счета о пенсионных начислениях. При оценке потенциального заемщика банки учитывают кредитную историю, платежеспособность, возраст, существующие кредитные нагрузки. В течение 3 дней банк рассмотрит заявку и вынесет предварительное решение.
Поиск жилья и сбор пакета документов. Когда квартира найдена, необходимо заявить о ней сведения в банк и подтвердить ипотеку. Понадобятся личные документы заемщика, продавца и документы на квартиру, договор купли-продажи. На этом этапе проводят оценку жилья. Для этого привлекают независимого эксперта. От правильности заполнения документов, полноты пакета и достоверности оценки объекта недвижимости будет зависеть окончательное решение банка.
Заключение сделки по ипотеке. Стороны подписывают договор купли-продажи. Заемщик заключает договор с банком. На его основании ему на счет поступают деньги, которые после регистрации кредитного договора в Росреестре
Регистрация прав собственности и наложение обременения. Заемщик оформляет свидетельство о праве собственности, после чего банк оформляет приобретенное жилье в залог. Квартира будет под обременением до полного погашения займа.

Документы для оформления ипотеки на вторичное жилье

Договор ипотечного кредитования составляет банк на основании документов, которые предоставляет заемщик. Помимо личных документов, нужно предоставить:

паспорт, справки о доходах созаемщика и поручителя, если они участвуют в сделке
паспорт продавца, справку о составе его семьи, согласие второго супруга на продажу квартиры
свидетельство права собственности и документ, подтверждающий его (договор купли-продажи, наследования, дарения), выписку из ЕГРН
справки из БТИ и об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, кадастровый паспорт на жилье
разрешение органов опеки, если у продавца есть малолетние дети
договор купли-продажи
подтверждение отсутствия обременения на квартире
заключение оценочной экспертизы

Если при покупке жилья в ипотеку используется льготные программы или господдержка, банк может запросить дополнительные документы.

Риски при покупке вторичного жилья

Программы господдержки на приобретение квартиру в новостройке в 2020–2021 годах включают требование покупки недвижимости у определённых застройщиков, шансы заключить сделку с недобросовестной компанией сведены к минимуму.

А вот при покупке квартиры на вторичном рынке большая часть ответственности ложится на заемщика. Он должен тщательно проверить продавца и юридическую чистоту объекта. Если продавец окажется мошенником, заемщик останется без жилья, при этом нужно будет продолжать вносить платежи по кредиту. Можно заказать проверку чистоты объекта в банке или застраховать титул — это поможет избежать неприятностей, если продавец нечестен.

Основные моменты вы можете проверить сами:

Подлинность паспорта продавца. Проверка доступна на сайте МВД.
Если сделку оформляет доверенное лицо, проверьте подлинность доверенности. Обратитесь к нотариусу, который заверял доверенность, или посмотрите информацию в базе Федеральной нотариальной палаты.
Порядок возникновения права собственности: приватизация, приобретение, наследование, получение в дар. Если квартира куплена с привлечением маткапитала, должен быть оформлен отказ несовершеннолетнего от доли. Если квартира была приватизирована, и на момент приватизации в ней были прописаны несовершеннолетние, также необходим отказ от права требования выделения доли, вне зависимости от того, сколько сейчас детям лет. Если квартира получена в наследство, право должно быть оформлено не ранее, чем через 6 месяцев с момента появления наследства.
Не прописаны ли в квартире люди, которые пропали без вести или отбывают срок тюремного заключения. Спустя некоторое время они могут заявить права на свою долю.
Сколько собственников зарегистрировано. Если их несколько, нужно получить согласие от каждого. В противном случае на основании их прав собственности сделка может быть оспорена.
Статус дома. Если он предназначен под снос, то вы рискуете остаться без жилья. Если дом старше 20 лет, уточните в ТСЖ, когда проводился последний капитальный ремонт, планируется ли замена каких-либо коммуникаций.

При покупке недвижимости в ипотеку на вторичном рынке большую роль играют технические характеристики объекта и юридическая чистота документов. Чем выше ликвидность недвижимости, тем больше шансов на получение ипотечного кредита.

Как возвращать ипотеку

Заемщику предоставляют график платежей, который он должен соблюдать. При оформлении ипотеки на объект вторичного рынка стандартно составляется аннуитетный график, при котором заемщик каждый месяц вносит на счет одинаковые по размеру платежи. Кроме того, раз в год нужно продлевать обязательную страховку.

Так как квартира находится в залоге, банк может устанавливать некоторые ограничения. Например, они могут касаться прописки других граждан или сдачи жилья в аренду. Все эти моменты будут отражены в договоре.

Если заемщик становится злостным неплательщиком, банк после нескольких попыток договориться будет вынужден обратиться в суд и забрать жилье. Поэтому к своему обязательству нужно относиться максимально трепетно.

Почему банк может отказать

При выдаче кредита банк, прежде всего, оценивает платежеспособность заемщика. Размер доходов семьи должен с лихвой покрывать платежи по кредиту, то есть быть минимум в 1,5-2 раза выше их.

Основные требования к заемщику:

возраст от 21 года;
регистрация в РФ;
официальное трудоустройство;
стаж не менее 1-5 лет.

У претендента должно быть официальное место работы, регистрация в РФ и хорошая кредитная история. Банк может отказать претенденту, если выяснится, что его уровень доходов слишком низок, а дополнительного имущества в залог или поручителей он предоставить не может.

Банковских клерков также может не устроить сама выбранная для покупки квартира, если после проверки выяснится, что у нее есть проблемы с документами, она является объектом спора в суде, находится под арестом, то скорей всего в финансировании такой покупки откажут.

Как самостоятельно пройти весь путь с ипотекой

Определитесь, для чего покупаете квартиру: для собственного проживания, сдачи в аренду или инвестиций.
Сразу решите, что вам больше подходит: новостройка или жилье на вторичном рынке. От этого будет зависеть пакет документов для банка и порядок действий.
Если выбрали жилье на вторичном рынке, понадобится сделать оценку и при необходимости подписать предварительный договор.
Когда готовите и направляете документы в банк, соблюдайте рекомендации по оформлению и подготовке файлов. Так больше шансов, что ваши документы рассмотрят быстрее.
Выберите страховую компанию и оформите страховку. Что именно нужно страховать, зависит от того, что покупаете: новостройку или квартиру на вторичном рынке.
Согласуйте дату и время, когда будете подписывать все документы, с банком и продавцом.
Когда все подписали, сдайте документы на государственную регистрацию.

Пoлeзныe coвeты: кaк выгoднo взять ипoтeкy нa квapтиpy

Bocпoльзyйтecь ycлyгaми пpoфeccиoнaлoв. Pиeлтop знaeт вce дocтyпныe пpeдлoжeния нa pынкe нeдвижимocти, пoэтoмy cмoжeт быcтpo нaйти пoдxoдящyю квapтиpy нa втopичкe или в нoвoм дoмe. C пoмoщью ипoтeчнoгo бpoкepa вы cэкoнoмитe вpeмя, нe бyдeтe caмocтoятeльнo изyчaть дeтaли бaнкoвcкиx пpeдлoжeний и выбepeтe caмoe выгoднoe для ceбя. 3a cчeт гpaмoтнo зaпoлнeннoй зaявки и знaния ocoбeннocтeй бaнкoвcкoй cиcтeмы cпeциaлиcт cнизит дo минимyмa вoзмoжнocть oткaзa.

Bыбиpaйтe ипoтeчныe пpoгpaммы oт пpoвepeнныx кoмпaний. Пoдaвaйтe зaявки в бaнки, кoтopыe вxoдят в дecяткy лyчшиx пo paзмepaм aктивoв и нaдёжнocти. Cpeди ниx Cбepбaнк, BTБ, Гaзпpoмбaнк, Oткpытиe.

Cpaвнитe пpeдлoжeния нecкoлькиx бaнкoв. Чeм бoльшe пpeдлoжeний вы paccмoтpитe, тeм вышe шaнc нaйти нaибoлee пpивлeкaтeльный в экoнoмичecкoм плaнe вapиaнт.

Tщaтeльнo изyчитe ycлoвия. Aнaлизиpyйтe нe нoминaльныe, a peaльныe ycлoвия бaнкoв. Нe aкцeнтиpyйтecь нa peклaмнoй инфopмaции — в нeй мoгyт быть yкaзaны caмыe выгoдныe ycлoвия, кoтopыe coбpaны из paзныx пpoгpaмм. Изyчитe индивидyaльнoe пpeдлoжeниe бaнкa пo вaшeмy зaпpocy caмocтoятeльнo или c пoмoщью cпeциaлиcтa.

Пoкyпaйтe нeдвижимocть, кoтopaя нe пoтepяeт в цeнe. B этoм cлyчae ипoтeкa cтaнeт выгoднoй инвecтициeй, кoтopaя пpинeceт дoxoд в бyдyщeм.

Oтвeтcтвeннo oтнecитecь к выбopy жилья и кpeдитopa. Изyчитe pынoк нeдвижимocти и бaнкoвcкиx ycлyг, выбepитe ипoтeчнyю пpoгpaммy c минимaльнoй oбщeй пepeплaтoй. Чтoбы yчecть вce нюaнcы, cэкoнoмить вpeмя и cилы, oбpaтитecь зa пoмoщью к пpoфeccиoнaлaм — pиэлтopaм и кpeдитным бpoкepaм.